Strategische Analyse

1. Strategische Analyse und Maßnahmen

1. Das Unternehmen legt offen, wie es für seine wesentlichen Aktivitäten die Chancen und Risiken im Hinblick auf eine nachhaltige Entwicklung analysiert. Das Unternehmen erläutert, welche konkreten Maßnahmen es ergreift, um im Einklang mit den wesentlichen und anerkannten branchenspezifischen, nationalen und internationalen Standards zu operieren.

Als Wohnungsgenossenschaft ist unser Kerngeschäft die Vermietung, Bewirtschaftung und Verwaltung von Wohnungen und Gewerbeeinheiten sowie die Fremdverwaltung im Großraum der Stadt Neubrandenburg. Unser Unternehmensleitbild mit den Kernaussagen ist richtungsweisend und das Fundament unserer Unternehmensstrategie, die die ökonomischen, ökologischen und sozialen Aspekte gleichermaßen berücksichtigt.

Eines unserer Hauptziele im Hinblick auf eine nachhaltige Entwicklung des Unternehmens ist die Umsetzung des genossenschaftlichen Gedankens – Selbsthilfe, Selbstverwaltung, Selbstverantwortung. Die Bereitstellung des Grundbedürfnisses Wohnen zu bezahlbaren Preisen sowie die Versorgung unserer Mitglieder mit Wohnraum zählt zu den Grundsätzen unserer Genossenschaft.

Unsere nachhaltige Unternehmensentwicklung spiegelt sich im Unternehmenskonzept wieder und basiert auf dem ökonomischen Grundziel einer dauerhaften Existenzsicherung der Genossenschaft. Der ökologische Einklang unter Beachtung von wirtschaftlichen Aspekten ist unsere Handlungsmaxime. Wir gehen bewusst mit Ressourcen um, setzen erneuerbare Energien und umweltfreundliche Materialien am Bau ein und verbessern die Möglichkeiten der Einsparung von Energie. Eine besondere Verantwortung in der Genossenschaft tragen wir in Neubrandenburg und umliegenden Region hinsichtlich des sozialen Managements und Engagements zur Schaffung einer „lebenswerten“ Stadt im Rahmen der Stadtentwicklung.

Zur Erreichung unserer Unternehmensziele und für einen bewussten Umgang mit Risiken und Chancen im Unternehmen wird bei der Neuwoba ein ganzheitliches Risikomanagement eingesetzt. Es ist ein wesentlicher Bestandteil der wertorientierten Unternehmensführung mit dem Kernziel, vorhandene Risiken sowohl systematisch als auch dynamisch zu erfassen und zu bewerten. Die wesentlichsten gegenwärtigen und zukünftigen Herausforderungen der Genossenschaft in Bezug auf den Nachhaltigkeitsgedanken sind z. B. der demografische Wandel, die Segregationstendenzen in der Gesellschaft sowie die politischen Rahmenbedingungen.

2. Wesentlichkeit

2. Das Unternehmen legt offen, welche Aspekte der Nachhaltigkeit einen wesentlichen Einfluss auf die Geschäftstätigkeit haben und wie es diese in der Strategie berücksichtigt und systematisch adressiert.

Unsere Nachhaltigkeitsstrategie beinhaltet die folgenden 6 Dimensionen:

Mitglieder
Als Genossenschaft stehen unsere Mitglieder im Mittelpunkt unseres Handelns und sind die wichtigste Voraussetzung für den Unternehmenserfolg. Zentrale Aufgabe unserer Genossenschaft ist die wirtschaftliche, soziale und kulturelle Förderung unserer Mitglieder.
Unsere nachhaltige Unternehmensstrategie basiert auf den Säulen: Ökologie, Ökonomie, technisches Gebäudemanagement und dem traditionell in der Genossenschaft verwurzelten sozialen Management.

Unternehmen – Bestandsentwicklung
Die Neuwoba verfolgt bei der Bestandsentwicklung eine langfristige und nachhaltige Strategie, insbesondere die Schaffung von Barrierefreiheit, die Senkung von Energiekosten, und das Ermöglichen von individuellen Wohnlösungen. Darunter verstehen wir die systematische lebenszyklus-orientierte Betrachtung unserer Mitglieder, um ein lebenslanges Wohnen zu ermöglichen. Unser Ziel ist es, die Bestände auf einem marktgerechten Niveau zu halten und einen höheren Qualitätsstandard gegenüber unseren Wettbewerbern am Markt anzubieten. Dazu gehören bauliche Maßnahmen, die sich am Bedarf unserer Mitglieder orientieren, wie beispielsweise der nachträgliche Anbau von Balkonen, der Umbau und die Nachrüstung von Aufzügen im Bestand und die Veränderung der Grundrisse vorhandener Wohnungen.

Unternehmen – Neubau
Die wachsenden Ansprüche und Bedürfnisse unserer Mitglieder, die veränderten Wohnpräferenzen potenzieller Kunden, die anhaltente Wohnungsnachfrage in innerstädtischen Lagen sowie der fortschreitende demografische Wandel erfordert neben einer nachhaltigen Bestandsentwicklung eine verstärkte Neubauaktivität in bestimmten Marktsegmenten. Das Älterwerden in der Genossenschaft sowie Wohnungen mit höherem Wohnkomfort stehen im Fokus unserer Betrachtung. Speziell für unsere älter werdenden Mitglieder werden weitere Wohnformen, z. B. Betreutes Wohnen, Pflegewohnen, Ambulant betreute Wohngemeinschaften und Wohngruppen entstehen, die zusätzlich mit Pflege- und Betreuungsangeboten aufwarten und Assistenzsysteme beinhalten.

Stadtentwicklung
Die nachhaltige und integrierte Stadtteilentwicklung ist für die Neuwoba eine Chance, aktiv einen Beitrag zur Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität unserer Mitglieder zu leisten. Es ist unser Ziel, Menschen ein lebens- und liebenswertes Wohnumfeld zu schaffen und gleichzeitig für den sozialen Ausgleich in den Quartieren zu sorgen. Mit hoher Sensibilität und ständiger Marktbeobachtung werden wir uns den Herausforderungen des Struktur-wandels stellen und im Rahmen der Stadtentwicklung Maßnahmen zur Bestandsreduzierung mit Abriss und Teilrückbau bei fehlender Nachfrage fokussieren.

Gesellschaft
Neben den reinen Verwaltungsaufgaben wird es immer wichtiger, auf die Bedürfnisse unserer Kunden einzugehen sowie Alleinstellungsmerkmale zu begründen, um den notwendigen Vorsprung am Wohnungsmarkt auszubauen. Als Genossenschaft werden wir uns auf die sozialen und gesellschaftlichen Veränderungen einstellen, die sich auf das Wohnen auswirken. Eine wichtige Aufgabe der Quartiersentwicklung übernehmen unsere Nachbarschaftstreffs in den einzelnen Stadtteilen. Im Mittelpunkt der Arbeit stehen die Förderung der Kommunikation und sozialer Integration, die Vernetzung von Aktivitäten sowie Schaffung eines Gemeinschaftsgefühls.

Mitarbeiter
Ohne unsere Mitarbeiter gibt es keinen Erfolg. Unser Unternehmen fördert ein wertschätzendes Betriebsklima und würdigt das tägliche Engagement und die hohe Motivation der rund 150 Mitarbeiter der Neuwoba-Unternehmensgruppe. Unsere Organisation ist flexibel und auf Kundennähe ausgerichtet und ermöglicht eine schnelle Anpassung an veränderte Marktbedingungen. Ein nachhaltiges Personalmanagement verbunden mit einem langfristigen Personalkonzept ist ein zentraler Bestandteil unserer Unternehmensstrategie. Im Bereich der Mitarbeiterqualifizierung werden selbstverständlich persönliche Fortbildungswünsche und Karrierepläne berücksichtigt.
Die Bündelung von Kompetenzen zu einem Ausbildungszentrum für die gesamte Unternehmensgruppe gewährleistet einen hohen Qualitätsstandard und sichert den zukünftigen Personalbedarf an qualifiziertem Fachpersonal in unserer Genossenschaft.

3. Ziele

3. Das Unternehmen legt offen, welche qualitativen und/oder quantitativen sowie zeitlich definierten Nachhaltigkeitsziele gesetzt und operationalisiert werden und wie deren Erreichungsgrad kontrolliert wird.

Qualitative und quantitative Nachhaltigkeitsziele sind Teil unserer Unternehmensstrategie und werden im Unternehmenskonzept festgehalten und regelmäßig angepasst. Dabei werden die Unternehmensziele hinsichtlich Ihrer strategischen Relevanz für die einzelnen Geschäftsfelder bewertet und entsprechend umgesetzt. Unsere ökonomischen, ökologischen und sozialen Ziele leiten sich aus dem Unternehmensauftrag ab, die Bereitstellung von Wohnungen für alle potentiellen Kundengruppen unter der konsequenten Ausrichtung hinsichtlich eines bedarfsgerechten bezahlbaren Wohnraumes, so zum Beispiel die Quartiersentwicklung, also die Förderung und Vernetzung der bestehenden Strukturen, der Gesundheitsschutz unserer Mitarbeiter oder die Förderung des ehrenamtlichen Engagements in unserer Genossenschaft. Die Operationalisierung und Kontrolle unserer Nachhaltigkeitsziele, die wir bereits seit vielen Jahren praktizieren, werden systematisch in die Berichtserstattung integriert und veröffentlicht.

Die Planung, Bewertung und Kontrolle der Nachhaltigkeitsziele ist bei uns in den bestehenden Prozess des Investitions- und Projektcontrollings integriert. Die bestehenden Instrumente der finanziellen Investitionsbewertung werden durch eine separate quantitative Bewertung der Nachhaltigkeit von Investitionen ergänzt und anschließend zu einer ganzheitlichen Betrachtung zusammengeführt und bewertet. Damit ist Sichergestellt, dass sowohl der finanzielle als auch der nachhaltigkeitsorientiere Gedanke gemeinsam betrachtet werden. Auf Basis dieser Zielwerte der Nachhaltigkeitskriterien erfolgt ein fortlaufendes Reporting zu den Plan- bzw. Soll-Ist-Abweichungen der Zielerreichung.

Das Thema Nachhaltigkeit betrifft uns als Wohnungsunternehmen in unserem täglichen Handeln. Unsere Nachhaltigkeitsziele im Wohnungsbestand sehen wir in der Senkung der Betriebskosten sowie in dem Ausbau der Nutzung von erneuerbaren Energien, um auch zukünftig einen adäquaten und finanzierbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. In mehreren Projekten werden Potenziale geprüft und deren Umsetzung vorangetrieben.
Im Rahmen unseres Unternehmenskonzepts erfolgt eine sukzessive Umstellung der Häuser von Ein-Rohr- auf Zwei-Rohr-Heizungsanlagen bis zum Jahr 2020, die zu einer Einsparung der Heizkosten und der CO2-Emission führen. Eine weitere Zielsetzung ist die Reduzierung von Entsorgungskosten bzw. Müllbeseitigungskosten durch ein konventionelles und ein verursachergerechtes Abfallmanagement im Bestand. Durch Beratung, Kontrolle, Nachsortierung und Reinigung werden Restmüllmengen reduziert, letztendlich Kosten gespart und die Umwelt geschont. Als Alternative zur aktuellen Fernwärmeversorgung beabsichtigen wir den Aufbau einer autonomen sowie ökologisch und ökonomisch nachhaltigen Wärmeversorgung unseres Wohnungsbestandes auf Basis der Tiefengeothermie. Unser Ziel ist es, sich über die Nutzung der nahezu immer zur Verfügung stehenden geothermischen Wärmeenergie von den stetig steigenden Energiepreisen abzukoppeln, und damit unsere Mitglieder finanziell zu entlasten sowie den Ausstoß von Treibhausgasen weiter zu reduzieren.

Ein weiteres Ziel ist die Schaffung von technischen, organisatorischen Voraussetzungen zur Neustrukturierung unseres Energiemanagements für eine effiziente Wärmeverteilung und optimale Verwendung von Wärmeenergie in unseren Wohnungsbestand. Dazu zählt auch, der Aufbau eines CRM-Systems, mit deren Hilfe unsere Mitglieder Ihr Energieverhalten beobachten und mit dem Durchschnittswert im Haus vergleichen können.

Im Rahmen unserer Neubautätigkeit wollten wir unser Portfolio durch bedarfsgerechte Wohnformen mit Betreuungs- und Pflegeangeboten sowie zusätzlichen sozialen Dienstleistungen und Serviceangeboten anreichern. Die Neubauten werden im KfW-70- Standard gebaut, um neben den sozialen auch die energetische Zielsetzung zu erreichen. Dabei stehen die Ressourcenschonung, der Energieverbrauch, CO2-Emission sowie die Flächennutzung und Wasserverbrauch im Mittelpunkt der Betrachtung.

Um den gesellschaftlichen Veränderungen entgegenzuwirken, werden wir weitere Geschäftsfelder, die stringent am Kernprozess ausgerichtet sind, etablieren. Mit der geplanten Gründung einer neuen Tochtergesellschaft im Jahr 2015 stellt sich die Neuwoba-Unternehmensgruppe zielgerichtet auf die kommenden Bedarfe in punkto Betreuung, Versorgung und fachgerechte Beratung unserer Mitglieder und Kunden ein.

4. Tiefe der Wertschöpfungskette

4. Das Unternehmen gibt an, welche Bedeutung Aspekte der Nachhaltigkeit für die Wertschöpfung haben und bis zu welcher Tiefe seiner Wertschöpfungskette Nachhaltigkeitskriterien überprüft werden.

Als unseren Unternehmensauftrag sehen wir die Bereitstellung von Wohn- und Gewerberäumen für alle potentiellen Kundengruppen in unterschiedlicher Größe, Ausstattung und unterschiedlichem Preis an. Wir werden sukzessive neue und bestehende Kompetenzen entlang unserer Geschäftsfelder ausrichten und weiterentwickeln.

Eine Vielzahl an Akteuren partizipiert an unserer Wertschöpfung: Banken, Lieferanten, Bauwirtschaft, Facility-Dienstleister, Fiskus, Versorger. Den bedeutendsten Teil unserer Lieferkette machen lokale Dienstleister aus, insbesondere eine unüberschaubare Anzahl von regionalen Handwerksunternehmen. Insgesamt haben wir rund 17.000 Einzelaufträge an lokale Betriebe zur Modernisierung, Instandsetzung oder Instandhaltung von Wohnungen und Gebäuden im Jahr 2013 vergeben. Zur Steuerung, Gestaltung und Entwicklung unserer Lieferantenbeziehungen nutzen wir verschiedene Werkzeuge, wie rückblickende Leistungsbewertungen und die Vereinbarung von Qualitätszielen. Darüber hinaus haben wir mit einem Großteil unserer Auftragsnehmer Rahmenverträge zur Leistungserbringung und Vergütung vereinbart. Die Synergien die sich aus dem Verbund von NEUWOBA Neubrandenburger Wohnungs-baugenossenschaft eG, Gimpex Neubrandenburg Handels- und Dienstleistungsgesellschaft mbH und Implabau Immobilien-, Planungs- und Betreuungsgesellschaft mbH bereits seit mehreren Jahren ergeben, führten zu einem positiven Gesamtergebnis der Unternehmensgruppe. Insgesamt sorgen rund 150 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter tagtäglich dafür, dass alle betrieblichen Vorgänge reibungslos von statten gehen.

Gimpex
Die 100-prozentige Neuwoba-Tochter Gimpex erbringt dabei für unsere Genossenschaft Dienstleistungen wie Maler-, Elektro-, Sanitär-, Tischler- oder Heizungsarbeiten – sowohl im Reparatur- und Servicebereich als auch komplette Neuinstallationen. Des Weiteren können wir auf die Zuverlässigkeit im Bereich der Grünanlagenpflege, bei Reinigungsarbeiten und im Winterdienst zählen. Außerdem wird den Gimpex- Mitarbeiterinnen und -Mitarbeitern die vertrauensvolle Aufgabe zuteil, als Hauswarte in den Quartieren die Ordnung und Sicherheit mit zu befördern. In die Gimpex-Verantwortlichkeit fallen ebenfalls das Wärme-Contracting und die Bewirtschaftung der Gäste-Wohnungen.

Implabau
Die Implabau bietet individuelle Komplettlösungen über alle Leistungsphasen der HOAI, der Honorarrechnung für Architekten und Ingenieure. Insbesondere betreuen Sie den Teilrückbau der industriell gefertigten Wohnungsbauten im bewohnten Zustand, Um- und Neubauarbeiten jeglicher Art, Sanierungen und komplexe Modernisierungen sowie technische Gebäudeumrüstungen. Außerdem beschäftigt sie sich mit der Gestaltung von Fassaden, Freianlagen bzw. baukünstlerische Gestaltung von Gebäudeteilen.

Mit dem Abschluss von Compliance-Regelungen im Jahr 2015 möchten wir weitreichende Verhaltensleitlinien in unserer Genossenschaft verankern. Dies führt zur Umsetzung eines Wertekatalogs, der sich in unseren Unternehmensleitlinien widerspiegelt. Dazu gehören Grundregeln, die ein gesetztes konformes Verhalten von Mitarbeitern, Geschäftspartnern oder Kunden sicherstellt und Interessenkonflikte vermeidet. Im Rahmen unserer Geschäftsbeziehungen werden weiterhin unternehmensinterne Regelungen zum Daten- und Umweltschutz, zur Auftragsvergabe und zur Arbeitssicherheit eingehalten.

Leistungsindikatoren (KPI)

Leistungsindikator GRI 1,2.
Beschreibung der wichtigsten Auswirkungen, Risiken und Chancen.

Siehe Geschäftsbericht 2013 - Prognose-, Chancen- und Risikobericht S. 39 - 41